Deling eller endring av grunneigedom

Pbl § 21-2, 6. ledd, seier at det berre er den som er nemnt i matrikkellova § 9 som kan søke om løyve til oppretting av ny eigedom eller endring av slik eigedom. Det vil i dette tilfellet i praksis seie:

• Tinglyst(e) grunneigar(ar), altså den eller dei som er registrert som heimelshavar(ar) i grunnboka
• Personar som gjennom ein rettskraftig dom er kjent som eigar til den delen av eigedomen som vert ønska frådelt
• Personar som har innløyst festegrunn etter lov om tomtefeste

Dersom andre enn dei personane som er nemnt ovanfor står som søkar, må det leggast fram skriftleg fullmakt som dokumenterer retten til å vere søkar.

Søknad om deling/endring av eigedom skal innehalde følgande, jamfør byggesaksforskrift SAK10 § 5-4:

• Fyll ut Søknad om løyve til tiltak utan ansvarsrett Søknad om frådeling er i denne blanketten omtala som «oppretting/endring av matrikkeleining».
• Naboar og gjenbuarar skal varslast, jamfør skjema nr. 5156 og 5155. Dersom det vert søkt om dispensasjon skal dette bli varsla. Søknaden skal ikkje sendast til kommunen før frist for nabomerknadar er gått ut eller at desse har kvittert for at dei ikkje har merknadar.
  Skjema 5155 - opplysningar gjeve i nabovarsel finn du her
  Skjema 5156 - kvittering for nabovarsel finn du her
• Eventuelle merknadar frå naboar skal leverast eller sendast deg som søkar og du skal kommentere desse og sende dei saman med søknaden om deling/endring av eigedom til kommunen.
• Legg ved situasjonsplan som syner korleis tomta kan byggast ut. Situasjonsplanen må syne eksisterande eigedomsgrenser, eksisterande bygningar, vegtilkomst, naudsynt areal til parkering og uteopphaldsrom, samt vatn- og avløpsalegg som ledningar og kummar. Det må skisserast inn at planlagde bygningar kan plasserast på tomta med uteopphaldsrom. Kartgrunnlag må vere i målestokk M=1:1000, eventuelt M=1:500, med rutenett og av nyare dato. Du kan kontakte kommunen for å få kart som du kan nytte for inntekning.
• Legg ved overiktskart i målestokk M=1:5000 som inneheld markslag. Du kan kontakte kommunen for å få slike kart.
• Eventuelle merknadar og avgjerder frå andre styresmakter som nemnt i SAK10 § 6-2 (vegmynde, landbruksmynde, kulturminnemynde, ureiningsmynde med fleire) kan leggast ved søknaden. Dersom du sjølv ikkje innhentar slike løyver, vil kommunen gjere dette. Vi gjer merksam på at det då vil kunne ta noko tid før slik avklaring er gjennomført.
• Opplysningar om veg, vatn og avløp over annan sin grunneigedom: Dersom veg og/eller vatn- og avløpsanlegg, inkludert ledningar, går over annan grunneigar sin eigedom, må du legge ved erklæring om at den nye eigedomen har rett til å ha liggande og har rett til vedlikehald av slike anlegg på annan manns grunn. Du kan nytte eige skjema for dette. Desse finn du på Statens kartverk si heimeside (www.kartverket.no). Det kan óg vere at den opphavelege eigedomen må gje omsøkt frådelt eigedom slike rettar. Slike erklæringar vil vi då sende med til tinglysing saman med tinglysing av ny eigedom. Det må leggast ved kart som syner kor desse rettane ligg.
• Dersom søknaden krev dispensasjon frå plangrunnlaget eller andre føresegner, vert det kravd grunngjeven søknad etter pbl § 19-1. Det er ikkje eige skjema for dette, så søknaden skriv du på eige ark.
• Rekvisisjon av oppmålingsforretning, krav om matrikulering – søknadspliktige tiltak. Skjemaet krav om matrikulering, herunder rekvisisjon av oppmålingsforretning kan sendast samstundes med søknad om deling, eller etter at søknaden om deling er godkjent. Dersom slikt krav ikkje er sendt kommunen innan 3 år etter at løyve til deling er gjeve, fell løyvet bort.
  Du finn skjema for matrikulering og oppmålingsforretning her

• Gjeldande arealplanar (kommuneplanen sin arealdel, kommunedelplan/reguleringsplan/utbyggingsplan). Er søknaden i strid med gjeldande lov- og regelverk, kan søknaden i nokre tilfelle handsamast som dispensasjonssak i samsvar med plan- og bygningslova §§ 19-1 og 2. I andre tilfelle kan det verte krav om endring av arealplan.
• Plan- og bygningslova kap. 26, 27 og 28 (om parsellen er eigna til formålet, tilkomst, vatn/avlaup og naturgitte tilhøve som stabilitet i byggegrunn, risiko for flaum, fare for skred m.m.)
• Jordlova §§ 9 og 12. (§ 9: For all jord som er dyrka eller eigna til dyrking. § 12: Eigedom som kan nyttast til jord eller skogbruk.)
• Her finn du lovgrunnlaget:
  Plan- og bygningslova §§ 19-1 og 2
  Plan- og bygningslova kap. 26, 27 og 28
  ​​​​​​​Jordlova​​​​​​​

• Deling/endring av eigedom må vere i samsvar med gjeldande arealplan (kommuneplanen sin arealdel eller reguleringsplan). Delinga må vere til same formål som området er sett av til i planen. Dersom dette ikkje er tilfellet på søknadstidspunkt, må det gjevast dispensasjon frå gjeldande arealplan eller løyve til endring av slik plan.
• Dersom plankartet syner tomtegrenser, må dei nye grensene vere i samsvar med dei ulike planføresegnene. Dette kan t.d. vere krav til utnyttingsgrad, minste uteopphaldsareal, parkeringsareal. Dette må ivaretakast både for ny og attverande eigedom.
  Dersom dette ikkje er tilfellet, kan det søkast om dispensasjon frå dette, jamfør pbl § 19-1.

Delinga må i samsvar med pbl § 26-1 gjerast på ein slik måte at det ikkje oppstår tilhøve som strir mot plan- og bygningslova, forskrifter eller arealplan med tilhøyrande føresegner. Oppretting eller endring av ein eigedom må heller ikkje gjerast slik at det vert danna tomter som er ueigna til bygging på grunn av sin storleik, form eller plassering etter reglane i plan- og bygningslova. Desse omsyna gjeld både den nye og den opphavelege eigedomen.

Den nye eigedomen må vere i samsvar med plan- og bygningslova sine krav til tilgang på vatn, avløp og tilkomst til byggetomt, jamfør pbl kapittel 27. Tilknyting for veg, vatn og avlaup er vesentlege for om eigedomen kan byggast på.

I samsvar med pbl § 28-1 kan ikkje ny eigedom opprettast før den er tilstrekkeleg trygg mot fare eller vesentleg ulempe som følge av natur-eller miljøforhold. Det same gjeld for endring av eksisterande eigedom.

I søknaden må du difor gjere greie for desse tilhøva:

• Veg: Vegrett kan som hovudregel sikrast ved at eigedomen har tilkomst frå veg som er open for allmenn ferdsel, eller ved tinglyst rett over privat eigedom. Dersom eigedomen har avkøyring frå offentleg veg, må du innhente løyve til avkøyrsle frå vedkomande vegmynde (jamfør veglova §§ 40-43). I regulerte områder kan eigedom berre opprettast (eller endrast) dersom offentleg veg er opparbeida og godkjent så langt den er synt i planen, fram til og langs den side av tomta kor den har sin tilkomst, jamfør pbl § 18-1. Det må også vere gjeve løyve til bygginga v eventuelt ny veg.
• Vatn: Eigedomen må vere sikra forsvarleg tilgang til hygienisk trygg og tilstrekkeleg drikkevatn og sløkkevatn. Du må oppgje om eigedomen kan tilknyttast offetnleg vassverk. I regulerte områder kan eigedom berre opprettast (eller endrast) dersom offentleg hovudvassledning er ført fram til, langs eller over tomta, jamfør pbl § 18-1.
  Eigedomen må sikrast rett til å føre naudsynt vassanlegg inkludert leidning, samt rett til vedlikehald, over aktuelle eigedomar. Alternativt kan vere å sikre eigedomen rett til å knyte seg til felles ledningsnett. Retten skal vere sikra ved tinglysing eller på annan måte som kommunen finn tilstrekkeleg.
• Avløp: Eigedomen må vere sikra bortleiing av avløpsvatn i samsvar med ureiningslova.
  Du må oppgje om eigedomen kan tilknyttast offentleg avløpsanlegg. Rett til å ha liggande avløpsanlegg inkludert avløpsledning og utslepp over aktuelle eigedomar må sikrast. Alternativet kan vere å sikre eigedomen rett til å knytte seg til felles ledningsnett. Retten skal vere sikra ved tinglyst dokument eller på annan måte som kommunen finn tilstrekkeleg. Der det ikkje er mogleg å kople seg til offentleg ledningsnett, må det leggast fram godkjent privat løysing i samsvar med forureiningslova. I regulerte områder kan eigedom berre opprettast (eller endrast) dersom offentleg hovudleidning for avlaup er ført fram til, langs eller over tomta, jamfør pbl § 18-1.
• Tryggleik mot ras/skred og andre natur- eller miljøforhold: Ei oppretting/endring av eigedom må tilfredsstille alle krav til byggetomt i samsvar med pbl § 28-1. Her finn du mellom anna krava til skredsikker tomt og at den ikkje er utsett for vesentleg ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Desse krava gjeld også for den ubygde delen av eigedomen, samt vegtilkomsten.
• Jordlova: Dersom arealet som vert søkt frådeling/endra er ein del av ein landbrukseigedom, må søknaden også vere handsama og godkjent etter jordlova §§ 9 og 12. Omdisponering av areal, t.d. for vegtilkomst som ikkje skal frådelast, må godkjennast etter § 9 i jordlova. Saksbehandling etter jordlova vert utført av eininga «landbruk og miljø».
• Nabovarsling: Naboar og gjenbuarar må vere varsla om søknaden om frådeling/endring av eigedom, jamfør pbl § 21-3.

Her finn du lovverket

Plan og bygningslova
Veglova
​​​​​​​Jordlova​​​​​​​

Det er gebyr for behandling av ein søknad om deling eller endring av eigedom. I nokre tilfelle kan gebyr for handsaming av dispensasjon komme i tillegg. 

Når løyvet for deling er gjort vil det bli gebyr for gjennomføring av oppmålingsforretning der ny eigedom eller endring av eigedomsgrenser vert oppretta.

Sjå gebyrregulativet for bygge- og delingssaker her (PDF, 392 kB)

Du kan forvente svar innan tre veker etter at søknaden er motteke av kommunen, dersom søknaden din tilfredsstiller følgande vilkår etter pbl § 21-7:

• Søknaden er komplett, det vil seie at den inneheld all naudsynt informasjon for å kunne handsame søknaden.
• Frådelinga er i samsvar med føresegner i eller i medhald av pbl (er i samsvar med arealplan eller dispensasjon er innhenta på førehand, og krav til veg, vatn, avlaup og at omsøkt eigedom er tilstrekkeleg sikra mot fare eller vesentleg ulempe som følgje av natur- og miljøtilhøve.
• Det ikkje er naudsynt med ytterligare løyve, samtykke eller uttale frå anna styresmakt, jamfør m.a. SAK10 § 6-2.
• At det ikkje føreligg nabomerknader.
• Kommunen ikkje har gjeve deg beskjed om forlenga sakshandsamingsfrist etter SAK10 § 7-3

Dersom desse vilkåra ikkje er oppfylt, har kommunen ein frist på 12 veker for svarfrist frå komplett søknad føreligg. Det er tillegg for den tida søknaden ligg til høyring hjå regionale og statlege styresmakter, jamfør pbl § 21-7 4.ledd.

Eit løyve til frådeling/oppretting eller endring av eigedom inneber at det er gitt offentleg løyve til at nye grenser kan opprettast/endrast. Ein byggesøknad avgjer kva som konkret kan byggast på arealet.

Det er verdt å merke seg at dersom søknaden krev dispensasjon frå arealplan, eller andre bestemmelsar knytt til plan- og bygningslova, må det også ved søknad om byggeløyve søkast om dispensasjon frå arealplan og andre bestemmelsar. Det kan difor i nokre tilfeller vere aktuelt å søke om løyve til dispensasjon for deling og bygging samstundes.

Som trinn to av oppretting/endring av grunneigedom må det haldast oppmålingsforretning der nye eigedomsgrenser vert fastlagt og oppretta formelt i matrikkelen.

Det må sendast inn krav om matrikulering og rekvisisjon av oppmålingsforretning, før slik oppmåling kan haldast.

Kravet kan sendast samstundes med søknad om deling, eller etter at det er gjeve løyve til deling. Det må leggast ved saksreferanse til løyve til deling/oppretting eller endring av eigedom. Det vert teke oppmålingsgebyr for dette arbeidet, jamfør forskrift om gebyr for dette arbeidet og prislista.

Dersom det ikkje er sendt inn krav om matrikulering og rekvirert oppmålingsforretning innan 3 år etter delingsløyvet, fell løyvet til deling bort. Vilkår i løyvet må du sørge for vert oppfylt innan denne fristen. Du må og sørge for at det ikkje føreligg forhold som hindrar matrikulering (oppretting/endring og tinglysing av eigedom) innan same 3-årsfrist.

Dersom du ikkje har sendt inn krav om matrikulering og rekvirert oppmålingsforretning, må du sende inn slikt krav innan 3 år frå delingsløyve er gjeve, elles fell løyvet vekk. Vi har lagt informasjon om slik søknad under "rekvisjon av oppmålingsforretning, krav om matrikulering", jf. felt ovanfor.

Når delingsløyve er gjeve, vert saka overlevert kommunen si oppmålingsavdeling for gjennomføring av delingsaka etter matrikkellova § 6. Nokre gongar kan det vere stilt vilkår i løyvet som søkaren må dokumentere oppfylt før delinga/endring av eigedom kan gjennomførast.

Når alle vilkår for deling er oppfylt, held kommunen oppmålingsforretning. Du som er søkar og dei som er eigarar av tilstøytande eigedomar får skriftleg varsel om lag 14 dagar før oppmålinga. Vanlegvis vert oppmålingsforretninga halde ute på den aktuelle eigedomen. Her vert eksisterande grenser avklart og nye godkjente delelinjer påvist og merka. Du og andre partar må ta med dokumentasjon som kan underbygge påstandane dykkar om eksisterande eigedomsgrenser.

Kommunen registrerer etter slik oppmåling den nye eigedomen (inkludert eigedomsgrensene) i matrikkelen og sender den nye eigedomen/endringa til Kartverket for tinglysing. Eventuell erklæring om rett til veg-, vatn- og avløpsanlegg i fast eigedom for den nyoppretta/endra eigedomen, vert samstundes også sendt til tinglysing. Etter tinglysinga skriv oppmålingsavdelinga ut matrikkelbrev og sender dette til deg som eigar. Matrikkelbrevet er ei fullstendig skildring av eigedomen med koordinatfesta grenser.

Det er viktig at du kontrollerer at dei retter og plikter som skal følge med i samband med oppretting eller endring av eigedom, er eller vert tinglyste. De må også sjølve syte for eventuell heimelsovergang til ny eigar.